جوان آنلاین: یکی از دعوا‌های رایج مربوط به تنظیم سند رسمی است. دعوا‌های همیشگی مالک، خریدار، مؤجر و مستأجر که مثال‌های آن زیاد است. قیمت ملک در زمان انجام معامله بالا می‌رود و شخص دچار تردید می‌شود. فروشنده بخشی از پول را دریافت می‌کند و یک سند عادی به شخص می‌دهد. اما زمانی که باید مابقی پول را دریافت کند و سند را به طور رسمی به شخص خریدار بدهد زیر همه چیز می‌زند. در این دعوا فروشنده به توافق خود پایبند نیست و سبب بروز مشکل می‌شود.
مراحل ارائه طرح تا تصویب الزام به ثبت اسناد رسمی، از سال ۱۳۹۵ آغاز شده بود، با سخنان رهبر معظم انقلاب، درباره منشأ فساد بودن معاملات با اسناد غیررسمی و لزوم اعتبار‌زدایی از معاملات با اسناد عادی، پیگیری برای به نتیجه رسیدن این طرح به صورت جدی‌تری از سوی مسئولان امر دنبال شد. در نهایت اردیبهشت امسال، با تصویب یک قانون بازار زمین، مسکن و اجاره بها ساماندهی شد. شرایط طرح دعوی فسخ تغییر کرد. مؤجران املاک مسکونی مکلف شدند، قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات ثبت کنند تا در صورت تخطی از تبصره معافیت‌های مالیاتی و تخفیفاتی محروم شوند. دلالان معاملات املاک مکلف شدند، پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. با اجرایی شدن همین ماده، مشاوران املاک غیر مجاز حذف می‌شوند. این در حالی است که طبق این قانون ثبت اموال غیر منقول هم الزامی شد.
مسئله این است که طبق قانون مدنی ما و نظریات فقها، قرارداد بیع یا همان خریدوفروش چه در مورد اموال منقول و چه در مورد اموال غیرمنقول و همچنین سایر قرارداد‌هایی که راجع به اموال غیرمنقول مانند ساختمان و زمین باشد، از عقود رضایی هستند؛ رضایی یعنی اینکه اگر شما ایجاب و قبول را بگویید، یعنی دو طرف مثلاً بگویند به این مبلغ فروختم و آن یکی هم بگوید خریدم و همچنین طرفین اهلیت داشته باشند و جهت معامله هم مشروع باشد و کالا و قیمت آن هم مشخص باشد، این قرارداد حتی اگر مکتوب هم نشود، قرارداد صحیحی است. به عبارت دیگر، طبق قانون مدنی و نظرات فقهای ما برای اینکه شما یک مال غیرمنقولی را بخرید، بفروشید یا قرارداد‌های دیگری راجع به اموال غیرمنقول مانند اجاره، رهن، صلح و… منعقد کنید، غیر از اینکه رضایت طرفین و اصول کلی شرایط صحت قرارداد باید وجود داشته باشد، تشریفات دیگری مانند مکتوب‌بودن لازم نیست. درست است که این نظر شاید در زمان‌های قدیم مشکلی ایجاد نمی‌کرد، اما پذیرفتن این نظر مشکلات جدی برای نظام حقوقی ما ایجاد کرده بود.
قانون‌گذار تمامی مراجع قانونی که در وضعیت حقوقی املاک دخل و تصرف می‌کنند را مکلف به انعکاس تصمیمات سازمان ثبت کرد. همچنین قانون‌گذار برای ثبت ادعا نسبت به اموال غیر منقول و طرح ادعا مهلت مشخصی ایجاد کرد و تعریف معامله و معارض را تغییر داد و در شیوه امکان طرح دعوی مدعی مالکلیت تحولی جدید ایجاد کرد. این قانون می‌گوید، اگر شما با سند عادی، یعنی همین اسنادی که به شکل قولنامه یا مبایعه‌نامه نوشته می‌شود، چه از سوی مشاوران املاک و چه اینکه خودشان نوشته باشند، مال غیرمنقول مانند خانه یا زمینی را بخرید، بفروشید یا برای بیش از دو‌سال اجاره دهید یا منافع آن را منتقل کنید، اگر با سند عادی باشد، دعاوی‌ای که بخواهید بر اساس این سند عادی بعداً مطرح کنید، بر اساس این سند عادی در دادگاه‌ها شنیده نمی‌شود. این قانون نمی‌گوید این انتقال بی‌اعتبار است، برای اینکه با مشکل شرعی برخورد نکند، چون فقها می‌گویند بی‌اعتبار نیست، بلکه حد وسطی را گرفته است، منتها حد وسطی که، چون شما نمی‌توانید حق‌تان را در دادگاه مطالبه کنید، نتیجه نهایی آن عملاً این خواهد شد که گویی آن حق را ندارید.
منشأ فساد بودن اسناد عادی و بروز معضلات، جرائم و مفاسدی مانند: زمین‌خواری، جنگل‌خواری، کوه‌خواری، فرار مالیاتی، تحصیل ثروت‌های نامشروع، کلاهبرداری، امکان فروش مال‌غیر، فروش یک ملک به چند نفر و… در حوزه اقتصادی و اجتماعی، عدم شفافیت و فقدان داده در زمینه اطلاعات مالکان املاک اعم از: خصوصی، دولتی، اوقاف، تعاونی و…، امکان نداشتن برنامه‌ریزی اقتصادی به دلیل وجود نداشتن زیرساخت اساسی در حوزه مالکیت اموال غیرمنقول، تزلزل در امنیت قضایی مردم به دلیل نبود ثبات مالکیت، عدم امکان کنترل قیمت ملک و ایجاد مشکلات در حوزه اقتصادی برای تولید‌کنندگان و کارآفرینان تنها بخشی از مشکلاتی است که ضرورت تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را ایجاد کرد.
در نهایت و به صورت کلی بعد از لازم‌الاجرا شدن این طرح و یک سال پس از ایجاد سامانه‌ای که سازمان ثبت اسناد و املاک ایجاد خواهد کرد و ضمانت اجرای عدم ثبت سند در سامانه مذکور یک ضمانت اجرای حقوقی و اداری است، به این صورت که دعاوی راجع به سند عادی ثبت نشده در سامانه، در محاکم قضایی، شبه قضایی، داوری، ادارات و دستگاه‌های اجرایی قابل استماع نخواهد بود و پذیرفته نمی‌شود.
تزلزل در امنیت قضایی مردم، عدم ثبات مالکیت و در نهایت پرونده‌های متعدد حقوقی و کیفری تنها نتیجه عدم وجود الزام به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیر منقول به صورت مستقیم و غیر مستقیم است. طبق آماری که پژوهشگاه قوه قضاییه ارائه کرده ۴۰تا۶۰ درصد ورودی پرونده‌ها به دستگاه قضایی ناشی از عدم وجود الزام به ثبت رسمی معاملات است. شفافیت باب دیگر این قانون است. از آنجایی که در دادگاه‌ها سند عادی پذیرفته نمی‌شود، فساد جمع آوری می‌شود. نکته‌ای که رهبر انقلاب هم آن را گوشزد کرده بودند.
«برای درک گستردگی مشکلات به وجودآمده در اثر سیاست حقوقی اسناد عادی و قولنامه‌ای، کافی است که نیم‌نگاهی داشته باشیم بر آمار مراجعات و دعاوی مربوط به دستگاه قضایی کشور که بخش عمده‌ای از آمار پرونده‌های قضایی موجود را به خود اختصاص می‌دهد.» این بخشی از صحبت‌های حمید مرتضوی، رئیس اداره دعاوی حقوقی سازمان خصوصی‌سازی در گفتگو با «جوان» است.
معتبر دانستن اسناد عادی سال‌هاست موجب انواع کلاهبرداری‌های ملکی می‌شود که بخش عمده‌ای از آمار پرونده‌های قضایی موجود را به خود اختصاص می‌دهد. اعتبار اسناد عادی علاوه بر درگیری مردم در مراجع قضایی، موجب تشتت آرای حقوقدانان و قضات نیز می‌شد که این مهم ناشی از نقص قانون تقنینی در معتبر دانستن اسناد عادی است. مرتضوی با تأکید بر اشکلات متعدد قوانین مربوط به اسناد عادی درباره ضرورت بسترسازی قانون الزام به تنظیم اسناد رسمی توضیح داد.
اسناد عادی یا منبع فساد
مرتضوی در خصوص معضلات معتبر دانستن اسناد عادی توضیح داد: مسائل و مشکلات ناشی از رواج استفاده از قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌ها، مشارکت‌نامه‌ها، قرارداد‌های پیش‌فروش ساختمان و سایر انواع قراردا‌ها و اسناد عادی تنظیمی از سوی متصدیان فاقد صلاحیت و توانایی علمی بنگاه‌های معاملات ملکی، طی سالیان متمادی به حدی گسترده و مبتلابه عموم افراد جامعه بوده است که نیازی به تشریح و توضیح ندارد. در نتیجه معتبر دانستن اسناد عادی، زیاده‌خواهی افراد سودجو و سوء‌استفاده از این موقعیت، چه فروش مال غیر‌هایی که اتفاق نیفتاد و چه معاملات متعارضی که رخ نداد و کلاهبرداری‌ها، احتکارها، فرار‌های مالیاتی و پول‌شویی‌هایی که صورت نگرفت.
بخش عمده‌ای از آمار پرونده‌های قضایی به‌دلیل اسناد عادی
مرتضوی در ادامه با تأکید بر اشتباهات قانون‌گذاری نسبت به ثبت معاملات اموال غیرمنقول افزود: برای درک گستردگی مشکلات به وجودآمده در اثر این سیاست حقوقی کافی است که نیم‌نگاهی داشته باشیم بر آمار مراجعات و دعاوی مربوط به این حوزه نزد دستگاه قضایی کشور که بخش عمده‌ای از آمار پرونده‌های قضایی موجود را به خود اختصاص می‌دهد و با در نظرگرفتن اینکه بخش کوچکی از اختلافات مردم به طور معمول منجر به طرح دعوا در محاکم دادگستری می‌شود و عمده اختلافات از طرق غیرقضایی مانند سازش، حکمیت و … حل‌وفصل می‌شود، می‌توان به حجم مصائب ناشی از اینگونه معاملات پی‌برد.
اسناد عادی موجب اختلافات بین حقوقدانان و مراجع قضایی
مرتضوی در ادامه بر بی‌اعتباری اسناد عادی در خصوص ایجاد اختلاف بین حقوقدانان و مراجع قضایی توضیح داد: شما بهتر می‌دانید پس از تصویب قانون ثبت اسناد و املاک در سال ۱۳۱۰ و احکام مقرر در مواد ۲۲ و ۷۲ آن سندیت و اعتبار اسناد عادی در معاملات املاک مورد ابهام واقع شد و صراحت و شفافیت نداشتن قانون در بیان بی‌اعتباری اسناد عادی باعث ایجاد تشتت آرا و اختلاف نظر فی مابین حقوقدانان و مراجع قضایی در این رابطه گردید، به نحوی که در موضوعات واحد یا مشابه مرتبط با معاملات املاک با اسناد عادی، در اثر استنباط و استدلال‌های شخصی هر یک از محاکم مختلف دادگستری، آرای کاملاً متفاوتی صادر شد.
قانون الزام به تنظیم سند نقطه عطفی در تاریخ قانون‌گذاری کشور
مرتضوی با تأکید بر ضرورت بسترسازی برای اجرای این قانون خاطر نشان کرد: یکی از دلایلی که قانون‌گذار تا قبل از قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» صراحتاً اسناد عادی را بی‌اعتبار اعلام نکرده است و حل اختلاف در سندیت و اعتبار اسناد عادی و رسمی مربوط به معاملات املاک را طی سالیان متمادی به رویه محاکم محول نموده بود – صرف‌نظر از برخی موانع که از لحاظ شرعی، فقهی، زمینه‌های فرهنگی و اجتماعی- فقدان بستر و امکانات لازم برای ثبت معاملات به صورت فراگیر است (به این معنا که؛ مانند امروز با استفاده تکنولوژی و در بستر سامانه‌های اینترنتی به سهولت و با درج مستقیم و بلاواسطه اطلاعات در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، امکان انجام معامله وجود داشته باشد). در هر حال به نظر می‌رسد تصویب این قانون نقطه عطفی در تاریخ قانون‌گذاری کشور است و امید آن می‌رود، با اجرای صحیح و به موقع احکام و مقررات آن گشایشی در امور و رفع مشکلات مردم در حوزه معاملات املاک ایجاد گردد.
با این وصف، قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» در حالی تدوین و ابلاغ شده که هنوز آیین‌نامه‌های اجرایی این قانون به‌طور کامل ابلاغ نشده است. صفدر کشاورز، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ۲۱ شهریور به ایسنا گفته بود: «آیین‌نامه ماده ۳ این قانون، ۲۵شهریور ابلاغ خواهد شد.» به گفته این مقام مسئول «در حال حاضر، قانون شامل ۱۴ آیین‌نامه است که از این تعداد، شش آیین‌نامه به تأیید رئیس قوه قضاییه رسیده و هشت آیین‌نامه دیگر در حال بررسی و تصویب در هیئت وزیران است. برخی از این آیین‌نامه‌ها دارای مهلت‌های سه‌ماهه و شش‌ماهه هستند که باید به سرعت اجرایی شوند. ماده ۳ آیین‌نامه در فوریت ابلاغ قرارگرفته است و پیش‌نویس آیین‌نامه‌های دیگر از سوی سازمان ثبت تدوین و به معاون اول محترم قوه‌قضاییه تقدیم شده است که درحال گذراندن مراحل اداری خود است.»
همچنین حسین شفیعی معاون اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان خراسان رضوی ۲۴شهریور به ایسنا گفته بود: «هدف مهم دیگر این قانون ساماندهی بنگاه‌های معاملات املاک و حذف بنگاه‌های غیرمجاز است و قریب به ۱۸۰هزار بنگاه معاملات املاک مجاز در کشور وجود داشته و با قانون تسهیل به ۲۰۰هزار بنگاه رسیده است و این قانون یکسری اختیارات قانونی به بنگاه‌های املاک مجاز داده است و آن‌ها را به سامانه‌های ثبت اسناد نیز متصل کرده است. با این قانون حق کمیسیون این بنگاه‌ها نیز مشخص و بر اساس قانون خواهد بود و بنگاه‌های غیرمجاز نیز از چرخه، حذف خواهند شد، چون اجازه ثبت قرارداد نخواهند داشت.»
به هر روی اجرای صحیح قانون به همان اندازه وضع قانون خوب مهم است و باید منتظر ماند و دید که چنین قانون مورد نیازی چگونه اجرا خواهد شد و مردم چه زمانی از فواید آن بهره‌مند خواهند شد.
source